“商改住”藏三大风险

　　“商改住”对于买家来说具有一定的风险,因此主要还是要靠买家自己来衡量其中的风险。

　　“商改住”项目除了产权较短之外,还潜藏着三个方面的风险。首先,“商改住”项目往往都不带学位,因此那些以买学位为目的的购房者一定要规避这样的项目。另一方面,“商改住”项目的水、电费往往都是按照商业项目标准来收取,如某酒店式公寓的水、电费标准是民用水电费标准的2倍。此外,一些号称商住两用的“商改住”项目的管理费也会比较高,位于大学城的一个“商改住”项目管理费要2.5元/平方米/月。

　　除了这些非常明显的风险之外，购买这种“商改住”项目的往往是投资者，基本上都不是长期持有，因此需要考虑转手的问题。首先这种“商改住”项目接盘的买家肯定要比住宅少，市场并不活跃，一旦房价下跌，出手的难度会很大。此外，这种“商改住”的物业在转手的过程中，相关费用按照商用物业来计算，商用物业转让的契税要3%，而普通住宅转让的契税一般只要1.5%。此外商用物业转让还要征收营业税、土地增值税等。

　　投资分析

      投资“商改住”应关注出租回报率

　　很多“商改住”项目被定位为投资型公寓，买家收房之后可以立即出租，每月都可以获得不菲的租金，如果房价上涨又可以卖出获利。因此买家在投资之前一定要衡量该房源的出租回报率，只要出租回报率够高，无论是高水电费还是高管理费，都可以转嫁给租客来承担。

　　禁“商改住”不会影响楼价

　　商改住”项目大多是小户型单位,禁止该类项目后可能导致中小户型单位稀缺现象,进而推动该类房源的价格。