置业提醒:购买商改住注意三大风险 投资应关注出租回报率
http://www.jzcool.com  14-09-11   网络 [字体: ]
  “商改住”藏三大风险

  “商改住”对于买家来说具有一定的风险,因此主要还是要靠买家自己来衡量其中的风险。

  “商改住”项目除了产权较短之外,还潜藏着三个方面的风险。首先,“商改住”项目往往都不带学位,因此那些以买学位为目的的购房者一定要规避这样的项目。另一方面,“商改住”项目的水、电费往往都是按照商业项目标准来收取,如某酒店式公寓的水、电费标准是民用水电费标准的2倍。此外,一些号称商住两用的“商改住”项目的管理费也会比较高,位于大学城的一个“商改住”项目管理费要2.5元/平方米/月。

  除了这些非常明显的风险之外,购买这种“商改住”项目的往往是投资者,基本上都不是长期持有,因此需要考虑转手的问题。首先这种“商改住”项目接盘的买家肯定要比住宅少,市场并不活跃,一旦房价下跌,出手的难度会很大。此外,这种“商改住”的物业在转手的过程中,相关费用按照商用物业来计算,商用物业转让的契税要3%,而普通住宅转让的契税一般只要1.5%。此外商用物业转让还要征收营业税、土地增值税等。

  投资分析

      投资“商改住”应关注出租回报率

  很多“商改住”项目被定位为投资型公寓,买家收房之后可以立即出租,每月都可以获得不菲的租金,如果房价上涨又可以卖出获利。因此买家在投资之前一定要衡量该房源的出租回报率,只要出租回报率够高,无论是高水电费还是高管理费,都可以转嫁给租客来承担。

  禁“商改住”不会影响楼价

  商改住”项目大多是小户型单位,禁止该类项目后可能导致中小户型单位稀缺现象,进而推动该类房源的价格。


 
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