小区停车场收益究竟属于谁 业主停车需要缴费吗
http://www.jzcool.com  13-04-16   [字体: ]
  事件
  某小区入住后,停车场是小区内一片临时的开阔地。业主的车大都随意停放。没过多久,车场挂出牌子,称物业管理公司已经申请办下来手续,该停车场变为经营性停车场,每辆车每月要缴纳150元的停车费,否则不能进。同时开发商为了促销房屋,在销售的过程中还不断将停车场卖出。
  小区内一些业主准备交钱,另外一些却感觉有些困惑。觉得好像小区内的场地,随便一申请,立个牌子就能收钱,这到底有没有依据呢?
  说法
  无论什么样的停车费,基本上都只有两种性质:一为土地使用费,一为保管费用。这两种收益,虽然都是以停车费的名义出现,但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题,我们要先分清谁享有土地使用权,谁提供汽车服务,了解这个区别,就能搞清楚停车费的权属和分配,否则就只能是一头糨糊。
  土地使用权益
  小区房屋销售前,由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权,而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念,称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主,但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全,因而大部分业主也说不清楚。
  其实这并不是由谁说了算,而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。
  由于法律规定不到位,造成目前审批停车场的时候,不管小区业主入住多少、多久,政府部门依然还以开发商为产权人,以开发商的土地使用证书为场地产权证明,以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料,就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人———小区全体业主,往往既不知道,也无力掌控。这样的现实,无疑是对全体业主权益的又一次侵害。
  停车收益分配
  确认小区内土地使用权归全体业主共有,就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种,是否应该归全体业主呢?
  还是以北京为例,《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定,住户机动车存车时,按照大车每月210元,小车每月150元的标准向物业管理公司缴纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区,他的房子小于100平方米,那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多。地面停车经营几乎无成本,停车费利润多多。所以,物业管理公司只要能办下来停车场经营的核准手续,就等着发财吧。
  对于业主的质询,物业管理公司往往称:我申请、批准的手续没问题,收费是政府定价,所以您就乖乖交钱吧,没商量。
  这话不完全对,物业管理公司不可能对小区的土地享有使用权,即便是开发商开办的物业管理公司也不例外,当然就不能靠处分土地使用权来图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务,而收取的一种保管服务费用。
  既然是保管服务费用,那么双方间就应该是一种平等的服务合同关系,业主接受保管服务,应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务,就不应该强行收费。当然业主汽车的损坏,也不由物业管理公司负责。
  但是实际上,物业管理公司往往强制性地要求业主交费,否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门,这个时候,所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用,也体现了强烈的土地使用费性质。从另外一个角度看,就算全部停车费都应该由物业管理
  公司收取,但是物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的,因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用,所以无论如何,都应该将土地使用费部分向全体业主进行分配,把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来,用以公益事业支出。
  实践中这样的情形很难做到,无非基于几个原因:1、法律没有明确的规定;2、业主对此了解不多;3、物业管理公司不舍得。随着时代发
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