——佛山市物业管理交流会成功召开，提升自身专业化水平，加强与业主沟通成为最大的呼声

　　近年来，佛山物业管理水平逐步提升，物业管理招投标也日趋规范，物业管理水平达到市优、省优标准的社区越来越多。为了交流经验，促进各区物业管理企业进一步提高自身管理水平，引导行业健康发展，12月16日下午，佛山市物业管理交流会在岭南明珠体育馆成功召开。

　　本次交流会作为“2006佛山房地产业博览会暨品牌车展”的系列活动之一，为物业管理行业提供了难得的沟通交流机会，围绕着“提升物业管理服务水平，创建文明和谐佛山”的主题，五区内的获国家、省级、市级物业管理示范单位的物管企业有关负责人在会上作了充分的探讨和交流，提出了很多有益行业发展的观点和看法。

　　等价服务、合理收费是创建和谐社区的保障

　　以前部分开发商为了配合楼盘销售，将小区物业管理费定价低于市场价，造成小区物业管理企业亏本，完全依靠开发商的补贴维持经营，这一不利局面很难长期保持和提高小区物业管理水平，同时物业管理企业本身也难以得到进一步发展。业内人士呼吁，现在小区物业管理成本越来越高，收费和服务如果长期不对等，必然影响物业管理水平的提升，不利于创建和谐、文明社区。

　　星诚物业总经理余仲行认为，物业服务价格和服务水平应该相对应，物业公司根据服务标准合理定价很必要，等价服务、合理收费是物业管理水平提升的基础，也是创建文明、和谐社区的保障。

　　据业内人士介绍，现在部分旧楼盘物管公司正在按物业服务政府指导价标准和小区业主委员会协商提价，新的楼盘物业管理招投标定价目前已基本参照指导价进行。

　　创建和谐社区，要提升物业企业自身专业化水平

　　招工难、人才流动大是物业管理公司目前面临的一个新的难题。据介绍，以前物业管理公司招人非常容易，是最能吸引社会劳动力的用工密集型行业之一，但随着物业管理公司待遇的吸引力减弱，以及同行之间的竞争加大，导致员工的流动性加大，经常是试用期没过就干不下了，动辄离岗、跳槽，既增加了公司的培训成本，也让物管企业的工作十分被动。

　　佛山市华厦陶瓷博览城物业管理有限公司总经理陆华生认为，要招到好的人才，留住好的人才，首先要有好的薪酬制度，工资待遇要不低于同地区同类别工种的平均水平。其次是保障员工的福利、培训待遇，如社会保险、伙食津贴、夏天清凉饮料、春秋冬工装等。福利和培训可以让员工安心工作，有利于员工队伍的稳定。最后是制定一套良好的管理制度，如对表现突出、贡献较大的员工则要进行表彰和奖励，对违反制度和造成损失的要进行批评和扣罚；对不合适的人员要按制度进行淘汰等。

　　创建和谐社区，必须重视和业主的沟通

　　“做物管工作真的很累，我一个大男人，都曾经为这些事情流过眼泪”。论坛上，星城物业总经理余仲行感言道。确实，由于物管工作比较繁杂又琐碎，就像个“管家婆”一样里外张罗，但是在付出心力的同时，由于一些客观和主观的原因，如工作人员和业主沟通不够，导致劳动和付出不被理解，也难免出现许多矛盾和问题。

　　论坛上，明兆行物业总经理何筛红谈到新楼交付使用后电梯维护的问题。据介绍，在新楼交付后，很多新业主进入装修阶段，装修一结束，电梯至少要减少1/3的寿命。而且，由于在今年7月1日颁布了一些新标准，其中有条款规定，允许业主自行清运建筑垃圾和自请搬运队，而业主在实际搬运材料和垃圾的过程中，出于贪方便，缺乏保护电梯的意识，因而造成一定的电梯损耗和破损，双方可能出现矛盾。所以，这就需要工作人员事先与业主沟通，提醒业主，让其有意识地维护电梯，减少矛盾的出现。

　　多沟通，才能让双方了解各自的立场，也有利于事情的解决。特别是在处理一些业主投诉和缴纳物管费问题的时候，更需要物管工作人员多做业主的工作，相互理解，圆满解决矛盾。

　　行家意见

　　万宁物业汇江假日花园服务中心经理 宋红东：

　　处理投诉 需要技巧

　　由于物业管理行业服务对象的差异化，迫使我们在处理业主投诉的时候也需要一定的技巧。比如，对比较注重自我感受、以自我为中心的"投诉专业户"，要熟悉其脾气，针对其自命清高、虚荣心重的特点，对症下药，用谦虚诚恳的态度去融化其心结；在业主比较迷信风水的情况下，要洞悉心理，投其所好；假如出现比较“棘手”的投诉，可以通过与该业主关系密切的朋友，帮忙做工作，巧借他人之力，圆满解决矛盾；而在处理一些业主拒交物管费的情况时，与同事唱好红白双簧戏，既可以让业主体面下台，又能搞好关系。相信，只要态度真诚，用心投入，就一定会有回报。

　　佳宇物业总经理助理钟道强：

　　明确义务减少风险

　　目前发生在物业管理区域内的失车、损车、入室盗窃等事件时有发生，一般在小区内发生的任何事，业主都是找物业负责，虽然关于此类事件的责任，法院的判决也不一。那么，作为物业公司，如何做好管理责任风险控制呢？我认为应该做好有效的、细化的管理，注意收集证明自己已尽服务承诺义务的证据，这才能减少风险。

　　行家意见

　　市房地产业协会副会长、物业管理专业委员会主任 杨建华：

　　佛山物管质量产生了质的变化

　　从2003年至今，佛山共创建市级物业管理示范小区（大厦）37个，省级10个，全国的3个。通过参与评比示范小区，使物业管理企业自身建设发展有方向、有目标，规范了行业的管理标准，使物管管理质量产生了质的变化。在佛山物业管理水平总体提高的同时，由于物业管理是微利行业，发展中还存在一些问题，比如企业实力不足，从业人员薪酬、福利较低，不利于吸引人才，造成人才流动性较强、劳动力成本上升等。

　　广东天地正律师事务所律师 魏艳：

　　物业管理法律法规相对滞后

　　随着城市化进程的不断加快，以及房地产市场的不断发展，物业管理作为一种新兴的行业走入人们的生活，并迅猛发展。但与此不相协调的是，我国物业管理法律法规相对滞后，且过于原则、不统一、不健全，缺乏可操作性，从而导致物业纠纷不断增加，并呈上升趋势。以下是在日常诉讼中出现的几个问题：一，关于业主委员会的诉讼主体资格，一直存在争议，实践中各地做法不一，也影响了业委会作用的发挥。二，在物业公司的保安职责方面，由于法官对法律的认知、理解不同，导致判案不一，物业公司稍有不慎就会招来巨大的金额赔偿；三，物业公司以停水停电方式，逼缴物业服务费，合同条款需第三方即供水供电人的同意，否则无效。

　　顺德区物业管理协会副秘书长刘卫东：

　　业主装修时要规范管理

　　主要是谈谈两个热点话题：一是售楼期间部分业主装修时是否可以使用电梯？我认为对电梯使用设置作出规定不是设置难度和门槛，而是规范管理服务工作，不让用电梯是下策，会引起业主不满，而是要体现在管理上，并在管理上进行限制；二是关于装修搬运问题，我觉得出现专业化搬运队是高尚小区和住宅配套服务需求之一，只要做到对搬运队实施统一管理，如监管搬运队营运的合法性，与市场价格基本一致，禁止哄抬价格、恶性竞争，受理业主有关搬运投诉等，反而可以维护业主的长远利益。

　　玫瑰园物业副总经理 刘穗生：

　　佛山新盘越来越多，物管队伍也越来越大，要营造和谐社区，单靠居委会和房管单位的力量是不够的。物管保安，对小区进行防范和巡逻，在维护社区安全的同时，也肩负了部分社会治安监管的责任。现在佛山物管保安队伍的现状是招人很难，流动性比较大，我认为主要是以下几个原因：第一，由于物管保安的技能要求不高，门槛较低；其次，物管保安收入比较低，且相对固定，缺乏积极性；第三，物管保安社会地位比较低；第四，有些物管保安对小区和外围进行监管，容易受到报复和打击，社会保障不够，风险比较大
新闻来源：佛山日报