随着城市化建设的快速发展，新建住宅小区都有规范的物业管理机构和相应的服务，但旧小区的物业管理困难重重，我们对某市旧小区进行了实地调查，同样存在着严重的物业管理隐患：

A房产公司开发的一小区建筑面积9.6万平方米、1078户，二小区建筑面积2.1万平方米、164户，三小区建筑面积1.3万平方米，109户，四小区建筑面积1.1万平方米，112户，五小区建筑面积3.3万平方米，336户，六小区建筑面积1.2万平方米，138户，七小区24户，八小区2.8万平方米，192户。

B房产公司开发的1#新村，5万平方米，299户，2#新村1.8万平方米，144户，3#新村1.1万平方米，86户，4#新村1万平方米，66户。

C房产公司开发的①号花园3万平方米,242户，②号花园2800平方米，22户，③号花园1.5万平方米，110户，④号花园24户，⑤号花园0.6万平方米，50户。

D房产公司开发的a公寓1.2万平方米，102户，b公寓0.6万平方米，71户。

E房产公司开发的Ⅰ#苑，0.8万M2，79户。五家房产公司从2000年起分别开始转制，转制后同时肩负着所开发小区的物业管理工作，由于物业费收缴率不近人意，物业企业年年亏损，到2006年起八九成的旧小区将物业管理人员、操作员工大幅度精减，目前大部分旧小区物业管理处于真空状态，只是传达室留个人，扫扫地而已，有些旧小区则“三不管”。分析原因主要有以下几种因素。

 1、硬件配套设施不到位：

    旧小区大多数都是八九十年代建造的，面广量大，情况复杂，矛盾突出，受当时历史条件的限制，公建配套设施严重缺乏，没有像样的物业管理办公室，更没有休闲和文化活动场所，不是没有绿地就是绿化面积严重不足。其他公共配套设施也不到位，如道路、地下排污管道严重老化破损，急需修复更换，自来水一幢一表或一单元一表，业主轮流收费，怨声载道。有些水箱已常年未经清洗，水质受到不同程度的污染。
    
2、封闭管理困难重重：

    旧小区建设时，因受当时无“物业管理”概念的影响，建设也不是按照正规的物业管理要求进行规划和建设，大部分小区没有围墙，出入口四通八达，小区内道路已形成了习惯性马路。现在要实现封闭式管理和建设不仅需要政府的大力支持，同时更需要业主从大局出发，增强安全防范和管理意识，克服一些暂时性的困难，积极配合政府的工作。但在旧小区封闭改造过程中矛盾很多，工作难以快速推进。一些业主意识落后，考虑自身利益较多，对旧小区封闭竭力反对甚至破坏小区的封闭设施。B房产公司的1#新村在2004年封闭改造时，不少业主对封闭管理思想不统一，以强调出入方便为由，三四十个业主联合起来对小区封闭建设百般阻挠，对砌起的围墙一次又一次的推倒毁坏，最后封闭改造工程失败。B房产公司的4#新村地处闹市区，小区敞开式无门卫，由于附近无公厕，不少行人在晚间到小区内排泄，物业公司多次上门征求业主意见，将实行封闭管理，业主意见不统一，至今封闭改造未落实。
    
3．缺乏足够的资金改造：

    该市物业维修基金管理起步较晚，自2002年起相关部门负责对物业维修基金的监督和管理。旧小区改造需要投入大量资金，企业改制时无维修基金积累，要政府投入大笔资金也不是很现实。目前企业连小修或零星修理的费用都支付不起。A房产公司一小区的水箱清洗，公司无资金只能分摊到每户，尽管每户只拿10元钱也有不少业主不愿意，多年来得不到解决；A房产公司四小区的路灯物业公司交不起电费，夜间漆黑一片；有些小区道路坑坑洼洼，破烂不堪，只能等待政府部门的解决。
    
4、部分业主出于多种原因拒不交纳物业管理费：

    A房产公司的三小区每平方米0.3元物管费，年收缴率达70%，2005年底业主发现小区土地产权不明确，无法办理土地证。2006年起业主以此为由拒缴物管费，企业又支付不起物管员工的工资，只能将保洁、保安员撤除，留下一名大伯看大门。

A房产公司的四小区小区和二小区七八成业主在购房时已交了十年的物管费，还有不少原改制企业的职工居住在这两个小区，改制后职工面临下岗，致使物业公司很难向业主收取物管费。

A房产公司的一小区、八小区道路四通八达，小区内饭店旅馆到处可见，违章建筑的营业房乱搭乱建，住户有50%用于出租，还有不少下岗职工和老年家庭，经济情况较差。实施封闭管理条件不成熟，1988年建成以来物管费一直未向业主收取。 

C房产公司的①号花园建造时有一部分属于某局集资房，造价较便宜，每套以5—8万元价格出售。其中某楼居住的业主大部分是单位职工，缴物管费除两名干部自觉缴纳外，其余干部以开发商建造的房子质量不好为由而集体拒缴。公务员、国家干部不缴纳物管费的现象在小区内屡屡发生。

C房产公司的②、③号小区、A房产公司的七小区这三个小区规模较小，物管费缴纳按0.3元/平方米、每户120元/年和360元/年不同形式缴纳，各小区物管费收入每年不到一万元，微薄的物管费只能维持传达室的值班服务。

还有个别业主在住宅小区违章开餐饮业，油烟、噪声影响生活而拒缴物管费；有的业主家庭财物被盗、自行车被窃，拒缴物业管理费；有些业主因邻里装修发生的一些渗漏等现象拒缴物业管理费，即使成立了业主委员会，实施了物业管理制度的小区，物业服务水平也很低，如D房产公司a公寓的物业管理只有一名门卫值班兼做小区内道路清扫，一名保洁员每天1/2时间搞楼道卫生。

    形成旧小区收费难的问题原因比较复杂，各说各的理，收费难和管理难纠缠在一起，旧小区无治安，卫生管理粗放型扫扫地，物业公司年年亏本经营，业主很难满意。 
    
  5．物业管理观念意识淡薄：

    旧小区不少业主的观念还是传统的住公房管理模式，大多是公务员和企业单位职工，所住房子有些是通过房改房拿到的，现在产权在个人，按照产权政策的规定，相关管理费用自然也落到了业主个人的身上，可是，我们不少业主习惯了过去的“免费服务”，不愿掏钱，对现有有偿服务管理有抵触情绪，许多人将物业管理仅仅理解为负责打扫卫生、保洁等工作，不能真正理解物业管理的内涵。

综上所述，一句话，改善和提高旧小区的物业管理水平，是一项艰巨的、长远的工作，需要政府，行业主管部门、开发商、物业公司、业主相互配合，共同献计献策，有力出力，有钱出钱，把自己的家园改造的较好，管理的更好，我们期待着……